Региональный венчурный фонд  инвестиций в малые предприятия в научно-технической сфере Свердловской области Финансовая группа Ермак
Общая информация
Свердловсикй венчурный фонд
Работа с проектами
23 декабря 2008

Инвестирование или долевое участие: что выбрать?

Опубликовано: 26.09.2017

видео Инвестирование или долевое участие: что выбрать?

Как выбрать квартиру в новостройке, проверить застройщика и документы на строительство!

Покупка квартиры в новостройке — сложный процесс, начальным этапом которого является заключение договора. О проблемах и нюансах приобретения жилья в новом доме журнал рассказывал неоднократно. Информацию по этому вопросу предоставляли специалисты разных сфер недвижимости. Эта статья опытного юриста является очередной из цикла «Покупаем квартиру в новостройке».



На рынке новостроек распространены несколько видов договоров, по которым приобретаются квартиры. Вам могут предложить заключить договора простого товарищества, долевого участия, инвестирования. Если с договором простого товарищества, предусмотренным Гражданским кодексом, все более или менее ясно, то договора долевого участия и инвестирования часто путают, порой можно встретить даже договор долевого участия в инвестировании. Договора инвестирования и долевого участия гражданским законодательством не предусмотрены, поэтому и трактуются по-разному, но их заключение допустимо и законно. Свобода договора позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с последующими изменениями), а также Закон РСФСР 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий в части норм, не противоречащих федеральному закону 1999 г., также не дают определения указанных договоров.


Все о договоре участия в долевом строительстве

Договор долевого участия предполагает какое-либо физическое участие в строительстве, а не в сборе средств. Дольщик может предоставить рабочую силу, технические средства или строительные материалы для выполнения каких-либо операций (монтаж, перевозки и т. д.), получая за это право на долю в строящемся доме. Впоследствии дольщик может уступить его третьему лицу либо приобрести право собственности на квартиры, приходящиеся на его долю.

Договоры долевого участия сейчас редко заключают с физическими лицами. Такая практика была распространена в начале 1990-х годов, когда граждане непосредственно участвовали в строительстве, получая в качестве оплаты за свой труд квартиру после сдачи дома.

Соинвесторы, так же, как и дольщики, вкладывают в строительство определенные доли и претендуют на соответствующие доли дома, но их вкладом в строительство являются денежные средства. Договор инвестирования заключают в нескольких формах: инвестиционный контракт, договор уступки права требования на инвестирование и др.

Стороны договора инвестирования, как правило, именуются «продавец» и «покупатель». Лицо, уступающее право на квартиру, является продавцом, а приобретающее такое право — покупателем, хотя инвестирование не считается куплей-продажей. Покупателем обычно выступает физическое лицо, гражданин, а продавцом может быть генеральный инвестор или соинвестор. Чаще всего покупатель заключает договор не с генеральным инвестором — для последнего единичные договора не представляют интереса, ему нужен постоянный поток инвестиций, который могут обеспечить только соинвесторы. Но именно генеральный инвестор является первоначальным держателем прав на все квартиры в строящемся доме. Соинвесторы — оптовые покупатели жилья — вкладывают средства в строительство и получают право на часть квартир в строящемся доме. В эту цепочку могут включиться и другие соинвесторы второго, третьего уровня, привлекающие средства физических лиц.

Результатом инвестиционной деятельности становится квартира, в которую покупатель сможет въехать после сдачи дома в эксплуатацию. К сожалению, заключение договора инвестирования и исполнение покупателем своих обязательств по нему (внесение обусловленной суммы) не гарантирует приобретения права на желанные квадратные метры. Связано это с тем, что соинвестор приобретает право на квартиры в том случае, если он выполняет обязанности по инвестированию. Договора с физическими лицами соинвестор спешит заключить сразу после договора с генеральным инвестором задолго до начала строительства. И в случае если соинвестор свои обязательства перед генеральным инвестором не выполнит, покупатель рискует остаться без квартиры. Велика вероятность изменения стоимости дома (как правило, в сторону возрастания) в процессе строительства, что может привести к сокращению площади (в доме может оказаться меньше подъездов или этажей) и, как следствие, количества квартир. Гражданину-инвестору (покупателю) предлагают доплатить либо получить квартиру меньшей площади. В таких случаях единственный выход — обращение в суд, где возникает вопрос: применимо ли к возникшим правоотношениям законодательство о защите прав потребителей?Ответить на данный вопрос крайне необходимо, потому что для гражданина важно (если уж не удается получить желанную квартиру) не только вернуть вложенные деньги, но и компенсировать инфляционные потери. Инвестор, не выполнивший свои обязательства, в таких случаях обычно настаивает, что между ним и гражданином был заключен договор простого товарищества, участники которого имеют общую цель и несут убытки соразмерно внесенным ими вкладам. По договору простого товарищества площадь построенного дома должна быть поделена между всеми участниками (товарищами) пропорционально их вкладам в строительство. Однако на самом деле цели участников договора инвестирования существенно различаются. Цель гражданина-инвестора — получение квартиры для личного проживания, а цель организации-инвестора — прибыль, складывающаяся из разницы суммы привлеченных средств и средств, инвестированных ею в строительство.

Таким образом, граждане-инвесторы имеют потребительские цели и должны признаваться потребителями. Такую позицию занимает и Верховный суд РФ, считающий правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей». Данный закон предусматривает возможность компенсации морального вреда (ст. 15), имущественную ответственность независимо от вины, законную неустойку в размере 3 % от стоимости заказа за каждый день просрочки (ст. 2. При этом гражданский иск о защите прав потребителя освобождается от уплаты госпошлины.

Несмотря на наличие правовых гарантий прав потребителя, судебный процесс выиграть удается не всегда, поскольку организация-инвестор пользуется услугами опытных адвокатов, а гражданин не всегда может себе это позволить. Возможно, что дом не сдается вовремя по каким-либо причинам. В этом случае гражданин-инвестор вправе требовать неустойку, однако если просрочка строительства вызвана неисполнением застройщиком обязательств, а не организацией-инвестором, с которой гражданин заключил договор, гражданин лишен защиты по закону о защите прав потребителей. Обычно организация-инвестор предлагает гражданину заключить типовой договор, в котором предусмотрена ответственность гражданина за неисполнение своих обязательств, но отсутствует пункт об ответственности организации. Уменьшить риск можно, предусмотрев в договоре инвестирования все существенные условия, в том числе и взаимную ответственность сторон договора.

Важным пунктом в договоре инвестирования должно быть точное указание предмета договора — квартиры. Желательно указать не только ее метраж, но и точное расположение на плане, прилагаемом к договору.

Во избежание неприятностей (а для кого-то трагедии) специалисты рекомендуют заключать договор уступки прав. Его особенность состоит в том, что он может быть оформлен после того, как соинвестор уже выполнил все свои инвестиционные обязательства перед генеральным инвестором, и в его отношениях остается право требования своей доли квартир, а у генерального инвестора — обязанность эти квартиры предоставить. Необходимо лишь убедиться, что соинвестор выполнил свои обязательства по договору, для чего необходимо потребовать договор между ним и генеральным инвестором и документы, подтверждающие исполнение.

Новости

Где купить гибкий штатив

У каждого человека есть своё хобби, увлечение или любимое занятие. Одним из таких является осуществление любительских или профессиональных съёмок на фотокамеру. Бывают случаи, когда есть необходимость

Выгодные инвестиции
Выгодное вложение инвестиций – это вопрос, который тревожит тех людей, которые в своем распоряжении имеют некую сумму денег и хотят использовать их, чтобы приумножить доход в будущем. Но как же сохранить

Инвестиционный портфель
Хотите стать богатым? А как вы думаете становятся богатыми? Работая только на обычной работе, богатым не станешь. Нужно постараться сделать себе пассивный доход, чтобы деньги работали на тебя, пока ты

Цоколь для кухни
Обустройство кухни требует внимания к разным мелочам. Цветовая гамма, варианты планировки и выбор текстиля – далеко не все задачи, которые следует решить при оформлении кухонного помещения. Чтобы завершить

Арт терапия курсы
Арт-терапия  — эффективный, универсальный и, вместе с  тем, деликатный метод психологического воздействия, мощнейший инструмент для диагностики и  коррекции самых разнообразных психологических

Аренда грузового гараж
8 марта – праздник весны, красоты и тепла. И именно в этот день мужская половина человечества просто обязаны подарить свое тепло своим женщинам, и речь идет не только о близких мужчинах, т.к. сотруднические

Ссылка на строительство бассейнов https
Izgradnja bazena oduvijek je bila veoma težak zadatak, a svake godine postaje sve teže izgraditi, jer je količina materijala, dizajna rješenja, veliki broj. Stoga, prilikom izbora materijala i dizajna,

Посмотрите хаммам
В восточной культуре очень много традиций осталось и практикуются сегодня, еще из древности. Одна из них - омовение в хамам. От общественной бани, в европейских традициях отличается, сравнительно небольшой

Франшиза детского кафе
Многие из нас равно или поздно задумываются о том, что бы открыть свое собственное дело. Но если дело не выбрано, если не выбрано чем вы хотите заниматься, то иногда этот процесс очень сильно тормозится

Где купить эффективные анаболики
Обычно принято считать, что такой препарат как "виагра" предназначен исключительно для людей старшего поколения или для тех у кого нарушена дисфункция эрекции. Однако, это далеко не все случаи, когда

© 2006-2017 УК « Ермак » Все права защищены
Правила использования информации
Правила ДУ ЗПИФ ОР(В)И
Дизайн и разработка сайта: «Датакит»
rss